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É fundamental saber fazer um correto cálculo de aluguel na locação de um imóvel.
Saber efetuar corretamente o cálculo de aluguel é decisivo para o sucesso na locação de imóvel. Leia nosso artigo para saber mais.
O cálculo de aluguel é um fator determinante em uma transação imobiliária. Caso ele seja efetuado da maneira incorreta, o proprietário, a imobiliária e o inquilino poderão ter prejuízos.
Diversas variáveis influenciam no valor final de uma locação. Alguns deles são objetivos, e estão relacionados à parte técnica do imóvel. Outros, por sua vez, estão no campo da subjetividade, e têm a ver com a experiência que o local proporciona.
Mensurar todos os fatores envolvidos não é uma tarefa fácil. Por esse motivo, precificar corretamente é um dos maiores desafios da gestão condominial.
Para que você fique por dentro do assunto, separamos algumas informações e uma série de dicas para ajudar a realizar um adequado cálculo de aluguel.
Confira!
O que é valor locativo?
O valor locativo é o valor real e atual que um imóvel tem ao ser alugado. Esse conceito leva em consideração fatores como localização física e finalidade da locação. Por exemplo, podemos ter um prédio alugado para fins residenciais ou comerciais.
Conhecê-lo é importante para ambos os polos de uma relação de inquilinato. O objetivo do locador é extrair o máximo lucro possível do valor efetivamente cobrado.
O locatário, por sua vez, busca o menor preço do mercado para fechar negócio.
Essa ideia não interessa somente às pessoas físicas, mas também às jurídicas, quando figuram como entes participantes dessa relação mútua.
Assim, é preciso analisar o cenário e mapear, detalhadamente, as características de cada um dos envolvidos nesse processo.
Como calcular o valor da locação?
Para demonstrar melhor o conceito de cálculo de aluguel, trataremos sobre os métodos utilizados para efetuá-lo:
- Método Comparativo
Aqui, são avaliados dados de mercado, uma vez que é feito um comparativo com o valor locativo de imóveis semelhantes.
As diferenças entre eles são, obviamente, consideradas e equilibradas por meio da atribuição de pesos.
Para utilizá-lo de forma correta, deve-se obter as seguintes informações:
- condições de reajuste;
- estágio do contrato;
- contemporaneidade de dados;
- a existência de desníveis ou pavimentos distintos para a geração de renda.
De maneira resumida, essa metodologia utiliza dados estatísticos para chegar ao cálculo de aluguel mais exato para um imóvel.
- Método Evolutivo:
Essa metodologia de cálculo de aluguel pode ser transcrita por meio da seguinte fórmula:
VTI = (VT + VOC + VM) x FC
Quanto às siglas, considere VTI como o Valor Total do Imóvel, VT como o Valor do Terreno, VOC como o Valor de Obras Civis, VM como o Valor de Mobiliário e FT como o Fator de Comercialização.
- Método Comparativo (Método da Renda)
Também conhecido como “Capitalização de Renda”, é considerado um método indireto, pois necessita atuar em conjunto com algum dos outros dois métodos ou de prévio conhecimento do valor de locação.
Nele, tem-se como base de cálculo a capitalização da renda líquida, real ou prevista. Consideram-se, ainda, a taxa de desconto e o período de capitalização.
Para o cálculo de aluguel, aplica-se a seguinte fórmula:
VLI = VT x TRA
Na fórmula acima, considere VLI como o Valor Locativo do Imóvel, VT como o Valor Total e TRA como a Taxa de Renda Atual (ou cap rate, é o aluguel gerado dividido pelo valor de mercado do imóvel).
Lembre-se de que, via de regra, o aluguel deve corresponder de 0,5% a 1% do valor total do imóvel. Esse percentual não inclui taxas como condomínio, seguros e IPTU.
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É possível reajustar o valor de locação?
O valor de qualquer tipo de produto no mercado sofre variações ao longo do tempo em decorrência de diversos fatores.
No setor imobiliário, não é diferente, e os reajustes estão previstos na Lei Nº 8.245, em seu artigo 18.
Dessa forma, em um período de 3 anos, poderá haver revisão no valor de locação.
Esse procedimento deverá levar em consideração alguns requisitos como a valorização e o aumento da carga tributária, a fim de adequar o cálculo de aluguel ao valor de mercado.
Cálculo de aluguel: algumas dicas fundamentais
Confira, agora, algumas dicas para que você possa efetuar um bom cálculo de aluguel:
- considere todos os fatores envolvidos: localização, infraestrutura, mobília; todos esses fatores impactam o valor final de locação;
- mantenha em dia a manutenção do imóvel, para evitar desvalorização;
- adeque o valor à idade do imóvel, cobrando valores mais altos por imóveis mais novos;
- esteja sempre atento ao mercado, e tenha ciência dos valores praticados em sua região para imóveis semelhantes.
Conte com o apoio de uma assessoria especializada
Existem muitos detalhes que devemos ficar atentos na hora de definir o cálculo de aluguel de um imóvel. Embora seja algo cotidiano, alguns conceitos atrelados a ele não são tão triviais.
Em face disso, a melhor opção para que você tenha segurança e confiabilidade em suas transações imobiliárias é a contratação de uma assessoria especializada.
O trabalho de contadores com conhecimento suficiente do setor é imprescindível para que todos os índices sejam considerados, e a precificação ocorra adequadamente.
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O mercado imobiliário no Brasil é, tradicionalmente, um dos mais explorados por investidores de perfil conservador. Para muitas pessoas, a frase “viver de renda” está completamente relacionada a esse tipo de transação.
Contar com a rentabilidade constante que o aluguel de um imóvel proporciona é muito bom, não é mesmo?
Ter a segurança e o conforto de que haverá uma quantia depositada em conta todos os meses é um verdadeiro sonho em tempos de crise. Entretanto, para que ele não se torne um pesadelo, é necessário ter atenção a todas as variáveis que compõem o cálculo de aluguel.
Todas elas são importantes, e devem ser contabilizadas no resultado final.
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